Договір дарування нерухомості: особливості оформлення у 2025 році
Договір дарування нерухомості — це юридичний документ, що дозволяє передати право власності на нерухоме майно іншій особі без оплати, зазвичай родичу. У цій статті ми розглянемо головні моменти, які слід врахувати при даруванні нерухомості в Україні у 2025 році: порядок оформлення, необхідні документи, податкові аспекти, а також переваги та недоліки цього методу передачі майна.
Коротко про те, чим є договір дарування
Згідно змісту 717 ст. Цивільного кодексу України, договір дарування майна підтверджує безоплатний перехід права власності на це майно від особи, що його дарує (дарувальника) до особи, яка отримує (обдаровуваного). Таке право власності передається або відразу після відповідних процедур, або після певного часу за визначеними умовами (наприклад, весілля або народження дитини). Так чи інакше, нерухомість переходить до нового власника безоплатно і без жодних зустрічних зобов’язань.
Варто зазначити, що дарча на майно, оформлена на одного з подружжя, не надає права власності на нього другому з подружжя.
Як проходить оформлення договору про дарування квартири
Оформлення договору дарчої здійснюється виключно у письмовій формі, документ обов’язково засвідчується у нотаріуса. Для цього знадобляться наступні документи:
- паспорти дарувальника та обдаровуваного;
- документ для підтвердження права власності на квартиру або інше нерухоме майно (наприклад, відповідне свідоцтво чи витяг з реєстру речових прав);
- техпаспорт;
- якщо дарувальник у шлюбі – згода другого з подружжя, завірена нотаріально;
- документ, що підтверджує оцінку нерухомості із зазначенням її вартості;
- довідка, в якій зазначаються зареєстровані у квартирі особи;
- якщо обдаровуваним є дитина віком до 18 років або у квартирі зареєстровані діти – дозвіл органів опіки та піклування;
- інші документи, що можуть бути необхідні залежно від конкретної ситуації.
Відмінності між дарчою та заповітом
Заповіт і договір дарчої — відмінні по суті юридичні документи з різними характеристиками:
- Заповіт:
- право власності переходить до іншої людини виключно після смерті людини, що заповідає майно;
- заповідач має право будь-коли змінювати чи взагалі скасовувати зміст заповіту;
- спадкоємці ризикують тим, що можуть не отримати спадок в повному обсязі;
- Договір дарування:
- право власності на нерухомість переходить відразу;
- скасувати в односторонньому порядку дарчу неможливо;
- інші спадкоємці не мають права на подаровану нерухомість.
Якими є причини оскарження договору дарування нерухомості
Згідно ст. 727 Цивільного кодексу України, існують кілька підстав, що дозволяють анулювання договору дарування. Ось деякі з них:
- Скоєння злочину. В тому випадку, коли обдарований скоїв серйозний злочин по відношенню до дарувальника чи його найближчих родичів, є висока ймовірність того, що документ буде анульований в судовому порядку.
- Психічний стан: Якщо буде доведено, що дарувальник під час підписання договору був у неадекватному стані через психічне захворювання, угоду можуть визнати недійсною.
- Фіктивна угода: Якщо договір дарування фактично приховує іншу угоду (наприклад, продаж) або не відповідає справжнім намірам сторін, його можна оскаржити як фіктивний.
- Порушення умов: Якщо обдарований не може користуватися подарованою квартирою або розпоряджатися нею через певні причини, суд може скасувати договір.
Анулювати договір дарування нерухомості без судового рішення можливо тільки за обопільною згодою сторін. Позов про скасування договору дарування подається до суду протягом одного року з моменту його укладення.
Дарування квартири: витрати та податки
Перед оформленням договору дарування квартири важливо врахувати всі витрати та податкові зобов’язання, які залежать від родинного зв’язку між дарувальником і обдарованим.
Дарування близьким родичам
Близькими родичами (1 та 2 ступеня споріднення) вважаються діти та їх батьки, чоловік чи дружина, брати й сестри, онуки, дідусі та бабусі. Для цих осіб податок на дарування було скасовано, тобто обдарований не зобов’язаний сплачувати 5% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір (1,5%). Проте, оформлення договору все одно потребує деяких витрат:
- оцінка нерухомості: хоча не є обов’язковою, деякі нотаріуси можуть вимагати її проведення. Послуга оцінюється від 1,0 грн;
- складання договору дарування у нотаріуса: ціна послуг починається від 4,5 тис. грн;
- реєстрація в Державному реєстрі: коштує близько 2,5 тис. грн;
- державне мито: становить 1% від попередньо оціненої вартості нерухомого майна.
Таким чином, загальні витрати на дарування нерухомості близькому родичу в більшості випадків не є більшими за 10,0 тис. грн.
Дарування іншим особам
Якщо квартира дарується особі, яка не є близьким родичем, то обдарований повинен виплатити:
- 5% ПДФО;
- 1,5% військового збору.
Величина податку визначається на підставі експертної оцінки нерухомості, яка коштує від 1 тис. грн. Інші витрати включають:
- оформлення договору дарчої: 4.5 тис. грн і більше, залежно від нотаріуса;
- реєстрація в Державному реєстрі: 2,5 тис. грн.
Отже, витрати на дарування нерухомості сторонній особі можуть бути значно вищими порівняно з близьким родичем.
Дарування нерухомості під час воєнного стану: особливості та нюанси
За воєнного стану здійснення угоди про дарування вносить свої особливості, які слід розглянути перед виконанням цієї юридичної дії. Основні аспекти такі:
- Нотаріальне посвідчення: Згідно з розпорядженням Уряду No480 від 19.04.2022 (від 25.08.2023), договір дарування нерухомості посвідчується нотаріусом лише за місцезнаходженням нерухомості.
- Територіальна компетенція: Перед введенням воєнного стану сторони мали можливість обрати нотаріуса за місцем розташування майна або за місцем реєстрації сторін.
- Спеціальний список нотаріусів: Протягом 2022-2023 років угоди з цінним майном могли складати лише нотаріуси, що були включені до спеціального списку. З 01.01.2024 цей список скасовано.
Існують також інші умови, серед яких:
- Окупована територія: Якщо нерухомість, яка передається в договорі, знаходиться на тимчасово окупованій території, процедура ускладнюється.
- Біженці: Власникам майна, які стали біженцями, надається можливість оформити документ за допомогою довіреної особи.
Якщо власник на фронті
В умовах воєнного стану, коли власник нерухомості відданий служінню на фронт у складі Збройних Сил України, може знадобитися правове оформлення передачі свого майна шляхом дарування. Це вимагає чіткого процесу, щоб забезпечити законність та дієвість угоди.
Щоб надати іншій особі право укласти договір дарування квартири від імені власника, військовослужбовець має видати довіреність, яка посвідчується командиром військової частини. Такий документ має ту ж саму юридичну силу, що й посвідчений нотаріусом.
Після оформлення такої довіреності вона надсилається через Генштаб ЗСУ, Міноборони України або інший відповідний правоохоронний орган безпосередньо до Мінюсту або його територіального органу. Мета цього процесу – зареєструвати документ у Єдиному реєстрі довіреностей та Спадковому реєстрі. Така реєстрація гарантує легальність довіреності.
Нотаріуси здійснюють реєстрацію отриманих довіреностей з військових частин, присвоюючи їм окремий порядковий номер у реєстрі для реєстрації заповітів і довіреностей. Формат цього реєстру підтверджується Міністерством юстиції, що гарантує стандартність і правову вірогідність процесу. Номер реєстрації довіреності зазначається в посвідчувальному написі, додатково підкреслюючи його легітимність.
Після отримання зареєстрованої довіреності, уповноважена особа може виконати угоду про дарування нерухомості від імені власника. Цей договір повинен бути посвідчений нотаріусом, що забезпечує його юридичну чинність та законність.
Цей процес забезпечує захист прав власника майна, навіть у складних умовах воєнного стану, і демонструє важливість правових механізмів у забезпеченні правової держави.
Отже, оформлення договору дарування в Україні у 2025 році має свої нюанси, про які важливо знати перед укладенням. Пам’ятайте: дарування – це остаточний акт, який не можна скасувати в односторонньому порядку. Тому перед передачею прав власності таким чином варто отримати кваліфіковану консультацію юриста чи нотаріуса, щоб мінімізувати ризики та правильно оформити всі документи.